Понад 143 000 приватних та понад 24 000 багатоквартирних будинків пошкоджено в Україні за час повномасштабного вторгнення.
За інформацією Світового банку, 10% житлового фонду України пошкоджено або повністю зруйновано через воєнні дії.
Масштаби руйнувань української нерухомості перевищують обсяги усього нового житла, введеного в експлуатацію за останні сім років.
Згідно з даними, наданими обласними військовими адміністраціями, зруйновано або пошкоджено понад 143 000 приватних та понад 24 000 багатоквартирних будинків.
На при кінці 2024 року найбільші маркетплейси опублікували статистику ринку нерухомості.
Як і у попередній 2023 рік, у 2024 році, ринок нерухомості продовжує стагнувати. Для порівняння, якщо у довоєнному 2021 році державні та приватні нотаріуси засвідчили 320 165 договорів купівлі-продажу квартир і житлових будинків, кількість проданих земельних ділянок сягала 301 518, ( дані Міністерства юстиції). Тоді як за 11 місяців 2024 року кількість угод купівлі-продажу нерухомості складає 196 593, що на 14% більше ніж минулого 2023 року, хоча й становить лише 70% від довоєнного рівня. Такі дані зазначені у Звіті про фінансову стабільність Нацбанку.
За три квартали 2024 року близько 60% угод стосувалися купівлі квартир, а решта 40% — приватних будинків. Середньостатистична площа придбаних квартир становить 48 м2, що відповідає середньому показнику як по країні, так і по Києву. У випадку приватних будинків цей показник дорівнює 71 м2. Більшість угод стосуються житла старше 35 років, тоді як лише чверть покупок припадає на об’єкти, яким до 15 років.
Прослідковується тенденція зацікавленості українців в придбанні квартири в кореляції з ситуацію на фронті та станом енергетичної галузі. У весняно-літній період відключень зацікавленість у покупці нерухомості очікувано знижувалася — але після відновлення стабільного енергопостачання доволі швидко повернулась на попередній рівень.
У 2024 році на ринку вторинної нерухомості продовжував діяти минулорічний різновекторний тренд: у східних та деяких центральних регіонах середні ціни на нерухомість йшли вниз, а у західних — вгору. Між деякими регіонами ця різниця досягла рекордних чисел: наприклад, середня вартість квартир у Запоріжжі майже в 4 рази дешевша за середню ціну аналогічного житла у Львові. За рік середня ціна 1-кімнатної квартири в столиці втратила 2% у у.е., а в Сумах -17%, Харкові -19%, Дніпрі – 17% та Запоріжжі на -21% умовних одиниць. В той час як середня вартість 1-кімнатних квартир у більш спокійних містах західної частини України в 2024 році продовжувала зростати. Зокрема у Львові за рік 1-кімнатні подорожчали на 13%, в Івано-Франківську — на 18%, а в недооціненому раніше Рівному середня вартість 1-кімнатних квартир зросла у 2024 році аж на 23% у валюті.
Отже, можем зробити висновок, що український ринок нерухомості адаптувався до викликів воєнного часу. Він помірніше реагує на поточні ризики пов’язані з воєнними діями, проте на нього продовжують впливати такі фактори, як зміна умов програми пільгової іпотеки єОселя, скорочення платоспроможного попиту та перспектива зміни умов оподаткування угод з купівлі-продажу нерухомості.
Програма пільгової іпотеки єОселя суттєво впливає на активність ринку нерухомості. З початку її роботи (кінець 2022 року) було видано майже 14,5 тис. іпотечних кредитів на суму 23,3 млрд грн. Так за даними платформи роботи з відкритими даними Опендатабот, лише 4% заявок по програмі доступного іпотечного кредитування «єОселя» отримали пільгові кредити, майже половина з них видана у Києві та Київській області.
Причому з кінця 2024 року ця програма переорієнтовується з ринку вторинної нерухомості на ринок первинки, адже за допомогою єОселі більшість позичальників тепер зможуть придбати житло віком до 3 років. Така вимога до віку нерухомості суттєво підсилить привабливість пропозиції саме від забудовників, причому житла не тільки вже збудованого, а й того, що ще будується. Це підтверджує і активність девелоперів у акредитації своїх проєктів в програмі. Наразі, на початок грудня 2024 року, за допомогою єОселі можна придбати майнові права на майбутні квартири у 195 будинках від 89 забудовників.
У році, що минає, обсяги введення нового житла в експлуатацію збільшилися майже у всіх обласних центрах України. У відсотковому вираженні найбільший приріст зданих квартир показали Житомир та Чернігів — 329% та 316% відповідно (період 1, 2 та 3 квартал 2024 року + 4 квартал 2023 року до 1, 2 та 3 квартал 2023 року + 4 квартал 2022 року). В столиці за цей період кількість зданих нових квартир збільшилась не настільки вражаюче: приріст становить +13%.
Тим не менше, саме столиця є лідером по будівництву нового житла, адже в Києві за 12 місяців (1-3 квартали 2024 + 4 квартал 2023) ввели в експлуатацію 10,7 тис. нових квартир. На другому місці за цим показником — Київська область, де було збудовано майже 8,6 тис. нових квартир. А третє місце посів Львів з 5,4 тис. введених квартир.
Цікаво, що на початку блекауту 2024 року, рівень запитів на купівлю квартири був вищим, ніж під час масованих обстрілів та блекаутів наприкінці 2022. А після завершення періоду блекаутів, відновлення кількості запитів на придбання квартири в 2024 році відбулося швидше, ніж у 2022.
Ринок оренди почуває себе найвпевненіше: попит високий, орендні ставки ростуть, термін експозиції вільних квартир знижується, в 2024 році зацікавленість в оренді навіть перевищила рекордні показники 2023 року.
Вартість оренди однокімнатної квартири зросла майже у всіх обласних центрах України, окрім Рівного, де бачимо зниження на 5%. У Чернігові, Херсоні, Запоріжжі та Харкові ціни залишилися на рівні 2023 року.
Лідером за вартістю оренди однокімнатної квартири залишається Ужгород. З минулого року ціна у місті зросла ще на 28% та перевищила вартість у Києві та Львові. Також ціни значно зросли у Луцьку (+40%), Івано-Франківську (+32%), Полтаві (+25%), Києві (+23%) та Одесі (+21%).
У сегменті двокімнатних квартир зростання цін відбулося серед усіх обласних центрів, окрім Запоріжжя (-14%). Лідером за зростанням вартості оренди у 2024 році стали Суми — +60% за рік, хоча місто залишається серед топ-5 із найнижчими цінами на оренду по Україні. Ужгород (+25%) посів 2-ге місце після Києва за вартістю оренди 2-кімнатних квартир, витіснивши Львів. На 50% зросла вартість оренди в Луцьку та Києві. Також значно зросли ціни в Івано-Франківську (+41%) та Тернополі (+36%).
В перспективі спостерігається можливе збільшення частки інвестиційних угод та переорієнтація частки пропозицій на ринок оренди.
Тенденції ринку нерухомості у різних містах
Львів — ціни на квартири не падають, але попит трохи знизився. Пропозицій на ринку стало більше, ніж до повномасштабної війни.
Київ та область — ціни на квартири знизилися на 10-15%.
Івано-Франківськ — активний розвиток ринку новобудов, збільшення пропозицій та зростання попиту.
Одеса — падіння як пропозицій, так і попиту на продаж квартир. Літній період характеризувався піковим попитом на по добову оренду.
Дніпро — аналогічна ситуація як в Одесі, з падінням цін на сегмент продажу квартир.
Підсумки та прогнози
У 2024 році український ринок нерухомості продовжив адаптуватися до зовнішніх викликів та зміг коректувати напрямки розвитку. Як і минулого року, покупці були більше зацікавлені у купівлі квартир у новобудовах, готового та майже готового (з терміном здачі до року) житла. Цьому сприяли і умови програми єОселя, згідно з якими пільговий іпотечний кредит можна отримати або на новобудову або на акредитовані проєкти високого ступеня готовності.
На ринку вторинного житла відслідковується ріст цін на більш просторі квартири, що може свідчити про збільшення цікавості саме до такого житла. Цілком ймовірно, що цей тренд сформувався на фоні поглиблення міграційних процесів в країні: ВПО за майже три роки великої війни, встигли обжитися на новому місці та зв’язати з ним своє майбутнє. Але достеменно буде відомо чи це дійсно так, тільки після нашої перемоги та деокупації територій.
Зростання орендних ставок, яке відбувалося протягом 2024 року майже у всіх містах України, може спонукати до збільшення інвестиційного попиту на квартири. Потенційні продавці нерухомості можуть замислитись про переорієнтацію на потенційних орендодавців. Також є вірогідність, що ринком оренди можуть зацікавитись і забудовники, які будуть в змозі запропонувати деякий пул готових квартир під оренду.
Купівля квартири в Україні у 2024 році може бути вигідним вкладанням коштів, особливо у період зниження цін. Проте, тут важливо пам’ятати, що ринок нерухомості є довгостроковою інвестицією та може окупатися роками. Тому перед тим як приймати рішення варто ретельно проаналізувати ринок, обрати оптимальну стратегію інвестування та зважити всі ризики.
Автор: Вікторія Зоріна, експерт ринку нерухомості
Підписуйтесь на Перший Бізнесовий в Telegram і Facebook і читайте найважливіші і найсвіжіші новини першими!
Стрічка новин 
