Жилье под обстрелами: как война меняет спрос и цены на недвижимость в Украине

В 2025 году цены на жильё растут по обе стороны границы — как в Украине, так и в Европейском Союзе. Но за похожими трендами стоят совершенно разные причины. В странах ЕС удорожание связано с инфляционным давлением и дефицитом новостроек: только за первый квартал 2025 года жильё в среднем подорожало на 5,7% (по данным Eurostat).

В Украине же движение цен определяется совсем иной логикой. Здесь недвижимость перестала быть исключительно финансовым активом — она превратилась в инструмент адаптации. Люди ищут не инвестицию, а ощущение стабильности: автономность, укрытие, возможность контролировать своё пространство. Особенно заметен спрос в городах с относительной безопасностью, развитой инфраструктурой и удобным транспортным сообщением — таких как Львов, Ивано-Франковск или Винница. Эти регионы стали новыми точками притяжения для переселенцев и тех, кто заново строит жизнь внутри страны.

Цифры чётко отражают эту динамику. По данным Госстата, в первом квартале 2025 года квартиры на первичном рынке подорожали на 14,8%, на вторичном — на 9,3%. Особенно стремительный рост цен на однокомнатное жильё зафиксирован в Сумах (+33%), Одессе (+25%) и Житомире (+18%) — согласно данным дайджеста OLX за первое полугодие. Это не случайные колебания, а реакция на растущий спрос: в таких городах активно ищут компактное, доступное и безопасное жильё — как для аренды, так и для покупки. Причина — усилившееся миграционное давление и изменение самой логики выбора: теперь главным критерием становится не площадь, а ощущение контроля и стабильности.

Рынок недвижимости Украины: зеркало социальной трансформации

Структура украинского рынка жилья в 2025 году — это не единый тренд, а сложная карта локальных сценариев с разной динамикой. В крупных городах, таких как Киев, Львов, Одесса, Ужгород и Винница, стоимость квартир растёт, особенно в сегменте «однушек» — именно такие объекты чаще всего выбирают те, кто меняет регион проживания или ищет временную стабильность (по данным дайджеста OLX за первое полугодие 2025 года). В Харькове цены выросли особенно заметно — это может говорить об осторожной вере в постепенное восстановление даже в прифронтовых городах. Напротив, в Николаеве, Ужгороде и частично в Тернополе фиксируется снижение стоимости — здесь рынок остывает или насыщается быстрее.

Ещё более выраженные изменения наблюдаются в сегменте частных домов. За последние полгода спрос на них заметно вырос, а вместе с ним — и цена. Самые дорогие предложения сегодня — в Киеве, Львове и Ужгороде. Но дело не в географии — а в содержании. Дом с участком перестаёт быть мечтой на пенсию — теперь это инструмент выживания: автономность, генератор, укрытие, собственная территория, независимость от централизованных систем.

Аренда: рынок, разрываемый между спросом и реальностью

Сегмент аренды жилья в Украине продолжает меняться быстрее, чем любой другой. Предложений становится меньше, а спрос, напротив, растёт — особенно в категории компактных квартир. Это стимулирует резкий рост цен: в отдельных регионах аренда однокомнатных квартир за первое полугодие 2025 года подорожала на треть. Самым дорогим городом стал Ужгород, который обогнал даже Киев и Львов — показатель того, насколько сильно фактор безопасности влияет на стоимость жилья.

Наиболее заметный сдвиг — в сегменте аренды частных домов. Спрос на них вырос почти на 40%, а средняя цена — на 64% (по данным дайджеста OLX за первое полугодие 2025 года). Люди всё чаще выбирают пространство и автономность, которые невозможно получить в многоквартирном доме. Однако общая картина очень пёстрая: если в Николаеве и Одессе цены взлетели на 45–50%, то в Хмельницком аренда частных домов упала вдвое. Это чётко показывает: в условиях военного времени рынок аренды живёт не по общим правилам, а по логике локального ландшафта — с поправкой на безопасность, доступность и потоки людей.

Что дальше: жильё как стратегическое решение

Украинский рынок недвижимости уже давно перестал быть сферой прогнозируемой логики — сегодня это карта быстрых решений, смещённых приоритетов и глубокой внутренней перестройки. Люди больше не покупают квадратные метры — они покупают способ остаться на своём месте, несмотря на изменившиеся правила игры. И пока бизнес выжидает, быт действует: повседневные решения о покупке или аренде становятся не экономическими, а экзистенциальными. Это не про рост или падение — это про реакцию на затяжную неопределённость.

Автор: Анна Захаревич, аналитик бизнеса, стратегии и экономики