Жилье в Украине 2025: что на самом деле ищут украинцы

Мировой рынок недвижимости в 2025 году балансирует между адаптацией, турбулентностью и поиском новых точек опоры — фаза глубокой трансформации продолжается. В Лондоне склады превращают в коворкинги с возможностью ночевки, в Милане офисы переоборудуют в фермы с салатом под ультрафиолетом, а в Берлине растёт спрос на жильё, способное пережить блэкаут. Покупатели всё чаще ищут не «красивую локацию», а сценарий выживания — генераторы, водозабор, энергонезависимость. Актуальная формула: компактность, трансформируемость, автономность. Формируется новая архитектура потребностей — в которой студия может быть и кабинетом, и спальней, и убежищем одновременно. Аренда теряет лёгкость: краткосрочные решения заменяются долгосрочными контрактами, а комфортные условия — паспортами безопасности. Всё больше городов вводят законодательные ограничения на коммерциализацию жилой недвижимости, отдавая приоритет резидентам. На фоне этой перестройки Украина формирует свой ответ — со своими приоритетами, региональными перекосами и совершенно особой логикой спроса.

Жильё как крепость: новая архитектура ожиданий в Украине

Балконы становятся офисами, ванные — укрытиями, а генераторы — новыми «соседями». Украинские покупатели всё чаще оценивают жильё не по количеству комнат, а по наличию бомбоубежища, тёплого пола и запаса автономности. В приоритете — энергоэффективность, шумоизоляция, приватные пространства и автономия во всём: от отопления до освещения. Среди новостроек растёт спрос на квартиры с террасами и системами резервного питания. Прогноз: стоимость жилья в столице вырастет на 5–10% к концу года, во Львове и Ивано-Франковске — до 10%. Ключевые факторы — уровень риска, стабильность энергосистемы и покупательская способность. Рынок адаптируется к реалиям времени — жильё больше не ассоциируется с «комфортом», теперь это про выживание с элементами уюта.

Цены: рост на фоне нестабильности

Рынок жилья в Украине продолжает демонстрировать рост цен на фоне экономической нестабильности и изменения потребительских приоритетов: средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева достигла $1 280, что на 4,07% выше, чем год назад. Львов удерживает лидерство — $1 330 за м², Ужгород — $1 150, рост на 4,55%.

Цены на вторичном рынке также растут: однокомнатная квартира в Ужгороде стоит $64 000 (на 16% больше, чем полгода назад), в Киеве — $63 000 (+5%). Рост цен обусловлен удорожанием строительных материалов, дефицитом рабочей силы и девальвацией гривны.

В региональном разрезе — своя динамика: в Ровно цены на новостройки выросли на 8% (до $920 за м²), в Ивано-Франковске — на 4% (до $830), в Кропивницком — на 9% (до $1 080). А вот в Сумах и Запорожье наблюдается снижение: минус 6% и 12% соответственно ($600 и $630 за м²).

На вторичном рынке сильнее всего подорожало жильё в Ужгороде (+16%), Львове (+13%) и Ровно (+9%). В Киеве средняя цена однокомнатной квартиры составляет $63 000, во Львове — $65 000, в Ужгороде — $64 000. В прифронтовых регионах — Запорожье и Николаеве — цены остаются ниже: $17 500 и $20 000 соответственно.

Аренда на новых условиях: между генераторами, законами и спросом

Сейчас украинский рынок аренды жилья напоминает динамичную мозаику, в которой каждый регион имеет свои особенности. Западные области, в частности Закарпатская и Львовская, удерживают лидерство по стоимости аренды: средняя цена однокомнатной квартиры в Закарпатье — 11 888 грн, во Львовской области — 10 833 грн, тогда как в Киеве — 9 777 грн.
Спрос на аренду растёт среди внутренне перемещённых лиц, молодых семей и специалистов, переезжающих в регионы с активным рынком труда. В городах, где открываются новые предприятия, особенно в оборонной отрасли, наблюдается повышенный спрос на жильё, что, в свою очередь, влияет на рост ставок.

Законопроект №12377 «Об основах жилищной политики», зарегистрированный 6 января 2025 года, может стать тем самым «генпланом», который наконец-то упорядочит хаотичную аренду в Украине. В центре внимания — прозрачные правила игры между арендодателями и арендаторами, развитие системы социального жилья и запуск цифровой платформы, которая позволит отслеживать потребности, доступные площади и эффективность жилищной политики в режиме реального времени.

Автор: Анна Захаревич, аналитик бизнеса, стратегии и экономики