Киев – самый недооцененный город для инвестиций на рынке гостиничного бизнеса. В то же время риски здесь наименьшие – убежден Глеб Кузнецов, владелец управляющей компании «Apgrade»

Компания более десяти лет работает на рынке гостиничного бизнеса Киева. В настоящее время 10 отелей и продолжает развиваться несмотря на войну: сейчас продолжаются переговоры по расширению еще с 5 локациями. Также “Apgrade” занимается модернизацией и обновлением жилья в уже построенных старинных зданиях в центре Киева.

В эксклюзивном интервью Глеб Кузнецов рассказал, как война повлияла на рынок, какие ключевые факторы следует учесть инвесторам перед тем, как вложить средства и сколько денег нужно иметь сегодня, чтобы инвестиция была удачной.

Как полномасштабное вторжение России повлияло на тенденции рынка гостиничного бизнеса Киева?

-За годы работы в гостиничной сфере Киева мы лучше понимаем этот сегмент и клиентов. Изменилось почти в нашей работе, ведь кардинальные изменения произошли в стране, а мы не можем не реагировать, соблюдая устаревшие подходы, которые работали когда-то.

Первое, что изменилось, — это сам подход к бронированию и работа отдела продаж. Мы используем динамическое формирование цены, используем квотовый метод и всегда можем предложить клиентам номера на разный бюджет, как более дорогие, так и более экономичные. Стоимость может изменяться в течение всего дня. Мы очень гибки как к запросам и потребностям, так и к предложениям. Именно гибкость и мгновенная реакция на изменения – залог успеха.

Второе, что изменилось, — это потребности наших гостей в условиях проживания. Если раньше был высок спрос на смарт-номера до 20 квадратных метров, то теперь наши гости нуждаются в пространстве. Большей популярностью стали пользоваться номера площадью 25-30 квадратных метров, есть запрос и на двухкомнатные номера.

Почему именно так изменились тенденции и кто сейчас пользуется услугами, ведь Украина и Киев, в частности, как туристический город, потеряли тенденции, которые сформировались до февраля 2022 года?

— Сегодня наши гости — переселенцы и вынужденно перемещенные сограждане, независимо от официального статуса, также люди, которые останавливаются в Киеве по дороге за границу или приезжая по делам. Они имеют немало багажа, едут семьями, поэтому нуждаются в большем месте. Также существенно вырос на спрос на жилье среди военных, ведь многие из них приезжают в Киев, чтобы встретиться с семьями. И третья категория, на которую мы ориентируемся, это бизнесмены и предприниматели, которые находятся в командировках и деловых поездках. Как бы то ни было — Киев остается столицей и центром принятия решений.

Как обеспечить заполненность мест в отелях, чтобы минимизировать простой и, соответственно, ущерб?

— Здесь есть несколько факторов, которые нужно учитывать: изменились потребности гостей, в условиях войны важным стал не только фактор профессионализма, но и человечности. Мы предлагаем действительно хороший сервис, с пониманием каждого клиента и его психологической поддержки. Стандартизированный подход не актуален, люди требуют большего включения, эмпатии — именно душевного подхода и понимания. В наших отелях мы это внедряем, даже подключаем к работе психологов. Итак, инвесторам следует тщательно выбирать управляющую компанию. В условиях войны именно компания, работающая на локальном рынке, постоянно держит руку на пульсе событий, сотрудники которой знают достойно знают об изменениях, потребностях, нюансах и тенденциях локальных — могут лучше понять клиентов и предложить нужный продукт. А это, в свою очередь, обеспечивает наибольшую прибыль инвестору. Вместе с тем крупные сетевые компании, работающие по миру или даже по всей Украине, не смогут конкурировать с локальными компаниями, которые сконцентрировались на отдельном рынке, ведь они еще и занимают большую долю в рекламе.

Такой локальной компанией является «Apgrade» — какой принцип работы вы придерживаетесь?

– Каждый клиент видит наше предложение и с нами конкурировать невозможно. Мы постоянно отслеживаем изменения запросов и быстро готовим максимально правильное предложение здесь и сейчас. Именно поэтому наши объекты всегда заполнены в первую очередь, а когда нет мест у нас — люди заезжают к коллегам. Если инвестор хочет именно сейчас максимально получать дивиденды, советую работать именно с локальными компаниями, оказывающими наибольшее влияние в этом сегменте рынка.

Как изменилась стоимость инвестиций и спрос — на что вы обратили бы внимание потенциального инвестора, который имеет средства и думает — куда их вложить?

-За более чем два года в Украине появились новые трендовые локации, которые многие предлагают сегодня, они вроде бы на поверхности — это Карпаты и западные области. Однако есть «но», с которым нужно считаться. Инвестиции в “западный” украинский рынок достаточно рискованны, ведь он перегрет. А вот Киев, по нашему мнению, недооцененная локация, здесь есть несколько интересных нюансов. В столице частично приостановилось строительство и проектирование гостиниц. Те, кто работают в Киеве, не форсируют процессы. Но не скажу, что цены обвалились или сильно проселили, ведь новые объекты практически не появляются, а остающиеся старые — держат цену, более того, даже отслеживаем рост стоимости, ведь масштабирования деятельности нет, а спрос есть. Тоже столичная гостиничная недвижимость и Киев — самый недооцененный город для инвестиций. Инвесторы и девелоперы видят тренд на развитие западных областей, так что для Киева появятся новые возможности с меньшей конкуренцией. Сужение локации в перспективе дает больший результат.

Что касается рисков, по вашему мнению, инвестиции в гостиничный бизнес менее рискован в Киеве, чем в Карпатах?

– Да, считаю, что именно сейчас риски инвестирования в Киеве наименьшие, ведь западный рынок уже перенасыщен, сегодня тренды такие, но спрогнозировать как ситуация будет там развиваться не так просто. В Киеве же будет рост, поэтому и рисковать здесь меньше придется.

Насколько выгодна сегодня такая инвестиция и какой стартовый капитал нужно иметь?

— Чтобы зайти в проект, нужно иметь примерно 80 тысяч долларов. Если говорить о доходности, даже сегодня наша компания гарантирует доходность не меньшую, чем в западных областях страны. У нас есть проекты, приносящие инвестору гарантированные 10-13 процентов. Наша компания полностью перестроилась — мы понимаем потребности и неуверенность инвесторов и стремимся обеспечить им максимальный комфорт, так что предлагаем новую финансовую модель с прогнозируемым доходом. Мы как арендаторы работаем с инвестором, то есть инвестор вкладывает средства в недвижимость и уже имеет гарантированного стабильного арендатора, который, несмотря ни на что, будет платить ему средства в эквиваленте той доходности, которая изначально декларируется.

Сколько точно будет идти война и как будет развиваться ситуация не берется прогнозировать никто. Однако планирование и анализ важные элементы бизнеса, которыми вы видите перспективы?

— Если ситуация на фронте не изменится кардинально, даже в реалиях войны спрос на рынке гостиничного бизнеса больше, чем количество предложений. Особенность Киева состоит в том, что в городе немало старого номерного фонда — частных и государственных гостиниц, но устаревших, с номерным фондом на очень низком уровне. Когда же в разных локациях столицы, в разных районах, не только в центре, создается правильный проект и гостиница, отвечающая точечным потребностям, то видим на него безумный спрос. Люди анализируют и естественно ищут лучшие варианты в своем бюджете. Замечаем, что гости даже готовы платить больше, но за лучший номерной фонд. Поэтому, когда создаются такие объекты, происходит переливание клиентов, заезжать в старые номера желающих немного, большинство предпочитает современные комфортные условия и сервис, а таких предложений сегодня в Киеве немного. Чтобы держать руку на пульсе и совершенствовать продукцию важно постоянно развиваться, узнавать кейсы других и делиться своим опытом.

Глеб Кузнецов в социальных сетях:

https://www.instagram.com/glebkuznietsov/

Автор: Глеб Кузнецов, владелец управляющей компании «Apgrade», гостиничный девелопер